居抜きでの【出店】または【売却】をする際、取り交わす書面が「売買契約書」です。

売買契約書を作成またはチェックする上で、抑えておくべきポイントをご紹介いたしますが、
その二回目は「契約の解除（解約）」についてです。

【解約】・・・「解約」とは、契約当事者のどちらか一方の意思表示によって、当該契約の効力を消滅させることを言います。そして、「解除事由」とは、契約解除に該当するであろう行為または状態を指します。

■解除の種類
契約の解除には、法律の定めによって強制的に解除となる場合（法定解除）と、
法律の定めとは無関係に、契約した双方の取り決めによって解除に至る場合（約定解除）の2種類があります。

■法定解除の記載
法定解除にあたる事由には、一見すると当然と思えることがあります。例えば、相手方が債務を履行しないとき等です。

しかしながら、「そんな当たり前のことだからか、いちいち書かなくていいだろ！」というのは間違いです。

契約を締結する時こそ、改めてお互いが契約内容を履行するんだという意思を確認する最適なタイミングです。
お互いの意思を再確認するためにも、法定解除の事由はしっかり契約書に明記しておきましょう。

■約定解除の取り決め
居抜き物件は、世の中に同じもの２つとしてありません。
物件特有の様々な事情が絡んできますから、双方の取り決めは非常に重要な意味を持ちます。

特に、居抜き売買の場合には、「賃貸借契約を締結できる」という前提条件がありますから、
「新しいテナント（買主）と家主との間で賃貸借契約を締結できなかった場合、売買契約は当然に解除される」
という停止条件は必ず入れるようにしましょう。

また、売買契約を締結した後に、売主が家主に解約告知を行うケースもありますから、
「買主が一方的に契約解除を申し出た場合、売主が被る損害を買主が負う」という条文も追加しておくべきです。

買主の一方的な申し出によって売買契約が無くなってしまえば、売主の解約告知だけが残ってしまい、最終的に売主だけが損害を負う羽目になってしまいます。